宝能万科(万科的焦虑和行业内量)
大约几天前，郁亮给万科做了一个小手术，涉及组织架构调整和相关人事安排。
比如万科原来的五个区域拆分重组为七个区域；
再比如，派王去印度当总裁，加码商业地产的意味跃然纸上；
按照万科对外的说法，此次调整的主要目的是公司要“从以开发为主转向开发、运营、服务并重”。
其实看不出来。
作为一个外部观察者，我们对万科的认识和了解只是表面的，对错都有。
虽然在规模上已经被碧桂园和恒大超越，但说实话，万科依然是业内更好的企业。无论是运营质量，还是对未来的思考和布局，万科都是业内数一数二的。
但如果跳开万科本身，从行业现状和发展趋势来看，万科这一次的动作可以说明一些问题。
01
“当一个企业开始强调按时签到，这个企业也开始走下坡路”。
我相信大家都听说过这句话。
《度娘》表明，这句话是白说的，但目前出处无法考证。
换句话说，不断折腾组织、人事、制度，从巨头到中小公司，一直是这几年行业的常态。
据说有些病态的公司已经开始排加班了。
这背后其实是行业的下行趋势和企业的内部体量。
02
郁亮一直在讲“管理红利时代”。事实上，相对于前两个时代的“土地红利”和“杠杆红利”，所谓的管理红利就是没有红利，只有内卷。
之一，行业内的体量。
当行业总量已经见顶(销售面积见顶，价格也逐渐见顶)的时候，你万科吃多了，其他开发商就得吃少。你万科多赚一毛钱，别人就得少赚。最后的结果就是刺刀肉搏，这在近两个月的集中拍卖中表现得尤为明显。
第二，公司内部的体量。
和任何行业一样，当规模扩张停止，当企业发展受限，总有无数人争夺有限的职位和门票，于是内斗开始，鸡飞狗跳，于是企业文化发生变化。……
03
面对趋势，谁都无法回避，万科也是如此。
这几年，万科的组织架构和人事调整相当多，各种口号大家都听到过，比如“活下去”、“基本计划”、“管理红利”、“站起来坐下来”等等。
比如万科的区域拆分调整，距离2020年8月的上一次调整不到一年。
与此相关，万科的高管变动相当大。
坊间说法是，王石时代的资深官员要么离开，要么被边缘化。这种说法虽然不一定客观，但一定程度上反映了外界对万科的看法。
如上所述，各种折腾是行业普遍现象，都是一个巴掌拍不响，大部分都是失意，但谁让万科是老大呢？关注程度不同。
04
换句话说，万科这几年很焦虑。
从纸面上的数据来看，万科这几年的业绩并不好。
看看这个列表的右半部分。在股权销售金额的纬度上，恒大超过万科近1000亿元，碧桂园超过万科500多亿元，而他们背后的融创和保利，仅落后万科300多元和200多亿元。
过去，凡客对销售排名一直很淡定，至少，很淡定。
但现在，与眼前的碧桂园、恒大的距离越来越大，与融创、保利的距离越来越近，不焦虑也不正常。
比如2021年初，万科公开宣布了7900亿元的年度销售目标，这是前所未有的。
05
万科的焦虑其实是行业的通病。
无论如何，该行业的几个主要趋势是显而易见的:
1.总量达到峰值。
如果我没记错的话，全国新建商品房销售面积连续四年徘徊在17亿平方米左右；售价方面，一线城市和部分优质二线城市仍有上行的可能，但大部分三四线城市没有未来。
2.大分化
城市之间和行业内部的巨大差异已经肉眼可见；
3.多元化时代即将到来。
2020年下半年，我曾经琢磨过一个房地产行业的估值和定价模型:
1.0土地红利时代:以土地为王，主导定价为特征。
在这个时代，享有先发优势的万科成为了行业的领头羊。
2.0杠杆分红时代:以杠杆和规模定价为特征。
碧桂园、融创等奉行“高杠杆、快周转”路线的房企后来居上。
3.0多元发展时代:服务和运营为王，更注重稳健高质量的增长。华润、龙湖就是典型代表。
近年来，多元化发展较好的公司(尤其是商业和其他自持物业)，如华润、龙湖和新城控股，在资本市场上给予了较高的资本溢价。
看似各个层面都很优秀的万科，并没有得到资本市场的认可。
06
这一次，万科提出从开发为主转向开发与管理服务并重，其中商业地产被放在了极其重要的位置。
应该说郁亮意识到了问题的核心。
虽然万科五年前买了印度，起得很早，但是做得并不好。
以前都是学习万科的好榜样，现在华润、龙湖都是万科的老师。
郁亮时代的万科一直在探索和转型。
创新的时刻，转型的时刻，汇聚和聚焦的时刻。然后两天后，他说要转型。
2020年前后，万科一度在一定程度上修正了曾经的唱衰转型，随后提出了“巩固基本盘”的口号。其中一个原因就是人声改造效果不佳。
万科在商业、长租公寓、物流、冰雪、教育等领域都有尝试。，这在业界是众所周知的。在物流、长租公司等板块也建立了一定的护城河，但你不一定说做得有多好。
现在万科再次修正方向，再次提出转型，要求“开发、运营、服务并重”。某种程度上又是一种反思。
七
过去几年，万科似乎过于追求所谓的创新，或者说是为了创新而创新。
至少，这是各大地区的态度。不知道这是为了给总部看还是我们真的很努力。
在此次人事变动中，原万科北方区首席合伙人刘晓卸任，出任万科集团执行副总裁兼首席运营官，原万科南方区首席合伙人孙嘉留任。
有意思的是，在刚刚过去的2020年，这两个区的领导都没干好。我看到一篇文章说:
“刘晓在京多年，北方地区缺。去年，他的业绩在五个地区中排名倒数第二。
郁亮对南部地区表现的不满已经不是新闻了。
据说2020年南方地区年会，郁亮之一次没有上台发言，是因为表现不好。
另外，在2020年的一次媒体交流会上，万科某小区的之一界面新闻说:
2021年，他专注于科技园。
换句话说，对于一家房地产公司来说，掌舵一大片区域的核心高管其实并不专注于开发，这有点意思。
就像现在卖烤肉的想卖火箭。味道总是有点不对。
08
万科还有想象空间吗？当然有。
比如没有分拆上市的万科物业，就很有想象力。一旦上市，其市值将可能超过碧桂园服务，至少在2600亿港元以上。
很多人问，为什么万科物业一直不上？
我猜大致有两个原因。
这是一种珍贵的能量。宝能在万科的持股一度超过25%，这意味着一旦万科的物业上市，宝能也将持有万科物业的相当大的股份，这让宝能大丰收，这是万科不愿意看到的。不过目前宝能已经从万科撤退，这个障碍已经不存在了。
第二，万科管理层在万科物业中的权益尚未明确。对于一家预计超过3000亿港元的公司来说，哪怕是很小一部分股权也是很惊人的。
我猜测，一旦第二个问题解决，将是万科物业上市的开始。
好了，今天就到这里。
还是那句话，这只是我家的看法，对错，仅供参考。
人生就是一个类似的漫长的练习。
学习是枯燥而又充满希望的渡劫。
不管怎样，
沈骏将从14年的房地产生意中积累所有的私人物品。
有趣的江湖视角
