上海世茂国际广场(改造后的上海世茂广场做了这些事情)
随着城市化进程步入升级降速阶段，城市更新成为常态，现有物业升级成为各机构关注的焦点。旧厂房改造、商业内容升级、写字楼升级改造、旧城更新等不同类型的城市更新项目逐渐聚焦。
克雷迪新引力推出了一系列关于城市更新的专题研究，目的是记录城市的变迁，洞察其背后的发展。这一期是上海世茂广场。
上海作为特大城市，存量商业转型升级如火如荼。包括美罗城、上海世茂广场、新世界城、上海新世界广场在内的核心商圈都被卷入了城市更新的洪流，传统商圈日益年轻化、潮流化。
2018年上海新增商业项目调整升级9个，占比1/3。上海世茂广场(原安百里世茂国际广场)因其核心地理位置而成为极具吸引力的商业改造项目。我们来看看世茂广场的改造是怎么做的。
项目背景
上海世茂广场位于上海十大商业中心之一的南京东路步行街。2001年开始设计，2004年建成并投入试运行。2017年开始改造升级，2018年9月改造重开，历时517天。新开业的世茂广场彻底革新了建筑外观、室内空房间和商业分布。
转换原因
1.硬件和格式都比较老。
因为前期设计以酒店为主，所以商场的动线不够清晰。之一阶段和第二阶段就像两个独立的实体。再加上经营十几年，硬件老旧，使得购物体验逐渐下降。
2.响应区 *** 的号召
每年2.5亿的客流量和浓厚的文化底蕴决定了南京东路的重要性。2017年，黄浦区以建设“上海国际消费城示范区”为契机，推动传统商业街区转型升级，旨在将南京东路打造成百年世界级商业街区，成为众多项目转型调整的共同原因。
3.经营权到期。
最初，上海安百里集团有限公司负责管理，世茂希望专注于商业领域的标杆项目。
经营数据显示，上海世茂国际广场营业额大幅下降，与整体利好的商业环境相悖。
5.转型是大势所趋。
从2010年到2018年，上海大型商业改造的数量成倍增长。仅2018年，面积超过1万平方米的大型商业改造项目就超过50个。与该项目竞争的商家已经开始装修，上海世茂广场的装修势在必行。
翻新亮点
1.外部空建筑
采用“城市歌剧院”整体设计理念，外广场设计采用巨型钩门设计。通过通透简约的玻璃幕墙重构轻盈时尚的形象，突出立面的视觉冲击效果。
大胆的红色元素被用来增强项目的时尚感和吸引力。醒目的红色平台犹如梯田，成为各级商家的对外展示。
直入三楼的扶梯成为了项目的沿街正门，将消费者直达南京东路的商业物理空之间的距离延长了几十米。与剧院舞台、剧院观众席、剧院走道、后台等不同属性的空房间相呼应，让消费者顺利融入“城市歌剧院”的艺术氛围。
2.内部空布局
难点——东区核心筒抓住了不规则平面的咽喉，将室内空明显分为东西区。主次不分的动线也让顾客无所适从，所以重组动线，划分店铺势在必行。
改造 *** ——首先以减少租赁面积为代价，简化复杂流线，东区由8字形流线调整为圆形流线，西区由复合流线调整为T形动线，让客户一目了然；其次，减少了自动扶梯的数量，并开放了中庭，以增强内部的通透感空。满眼的楼层数字伴随着众多的店面招牌映入顾客的眼帘，带来了消费体验的极大提升。
3.业务结构分布
改造后的上海世茂广场品牌更新率达到90%，包括新面孔冠军、INXX、MOUSSY VINTAGE、NPC盒子、YOHO！蓝色(blue)………………………………………………………………………………………………………………………………………………………….
整体业态比例为:餐饮占23%，娱乐占21%，零售占53%，服务占3%；接下来，我们来看看内部各楼层的格式在调整后具体是如何打造的:
G/M楼层:朱莉商场
进入库存时代，商场同质化竞争激烈。这样的环境为“首店经济”提供了肥沃的土壤。上海世茂广场携手品牌商，将商场打造成为众多国际品牌旗舰店的聚集地。
项目沿街首层(G层)为品牌旗舰店，部分品牌因面积要求为复式结构。M楼层(夹层楼层)用于定义2个楼层，与楼层指南中的表述相对应；
在品牌规划布局的技术层面，近一半的沿街品牌甚至无法从商场内部反向进入，都有M&M和乐高，相互隔绝。相比恒隆广场、静安嘉里中心、iapm，上海世茂广场的沿街旗舰店更类似于底层商户。在实际规划中，商场会把L1这个名字放在旗舰店上面。
旗舰店建G/M层后，楼上五层的数量少，单个楼层的体量小，使得项目的主观规划和最终的客观效果呈现出逻辑感和相对规律性。虽然在结构上分为东、西区，但在内容规划上，项目并没有对区域进行多余的细分。在保持横空之间统一基调的前提下，尽可能形成竖空之间的联动。
M室(2019)新建空
艺术家孵化基地，各种艺术展览和媒体沙龙的场地。
L1:精致的衣服
品牌以国际时尚服装品牌为主。
L2:时尚服装
虽然只有L2被冠以“新潮服饰”的名号，但调整后项目的整体定位是“新潮”，消费者进入L1就能感受到潮流，L2更多的是对L1零售氛围的补充。
开辟一整层打造“生活方式”，以数码时尚、手工体验、文化创意、文具杂品为主。
L4层:主题餐饮
目前正在调整，面粉共和国以后可能不再作为宣传点。
L5:全球美食
L5基本是大餐厅，西区和L4差不多。在南京东路这样的特色商圈，提供各地特色美食。
L6-L8层:世茂凯蒂猫的上海时光之旅
中国首个“HelloKitty的时光沙滩之旅”主题馆，共三层，约6000平方米，由世茂地产和日本三丽鸥定制。是很早以前就确定的室内主题公园的主要合作品牌，为了把高楼层的游客带过来，为L1到L5相对清晰的布局创造条件。2019年3月29日正式开业。
4.其他突出显示格式
创造身临其境的购物体验
在上海世茂广场，声音小镇带来了看、听、唱、说的多元化体验。黑胶唱片、CD、磁带、音响、收音机、专属录音棚，高品质的音乐爱好者可以在这里与声音进行深度对话。
国内首家旅行主题的西溪府书店，给了当代文艺青年一座精神殿堂。根据“SOLO”的定义，书店策划了近20个与旅行相关的阅读场景和心理诉求主题。多维度满足读者的精神需求。
线上线下渠道融合，现象级美食视频自媒体《月食》将首家线下门店选址，实现线上流量向实体店客流的有效转化。
项目运作
1.重新开放后的操作
开业半年，上海世茂广场交出了一份满意的答卷，实际可出租商业体量约3万平方米，实现月均销售额1.2亿元以上，月均销售效率4500元/平方米以上，月均客流量300万元以上。按照目前的增长趋势，月平均销售额很快就会达到1.5亿元。开业之一年的商场还在培育期，商场还没有引入奢侈品牌，这样的体量创造的营收是行业更高的。
与此同时，客流量双双增长，很多品牌和商场也实现了合作共赢。比如:
耐克上海001年平均销售额突破百万，月均销售额跃居世界之一。
m豆巧克力世界亚洲旗舰店月销售额亚洲之一。
上海世茂广场盛产“卖冠”；
潘多拉、乐高、丝芙兰、冠军、INXX、复古明天、Trek&Travel、温柔等零售品牌获得全国月销售额冠军；
乐乐、蓝蛙、老王、史航、少东家、苏小柳、掌柜、叶莉李霞、桂满龙、豆捞坊等餐饮商家都实现了单月销售额过百万。
2.运营策略
营销活动
以展览、交易会等形式。，与商家联合营销。
会员制
世茂整体商业信息化规划，使用海鼎智能分析系统(HDBI)；
建立统一的数据分析平台，从战略和规划的角度掌控全局，支撑科学决策；
业务优化，通过数据和业务的结合，找到可以优化的环节，帮助总结优化 *** ，提高运营效率；
监控项目各个环节的运行情况，用多样化的智能终端显示核心指标，对关键指标进行预警分析；
总结
随着过去30年的快速发展，城市更新迎来了一个全新的时代，这要求存量的更新和内涵的升值。作为城市的参与者和建设者，商业地产开发商正在积极拥抱城市更新这一万亿美元的市场，用创意挖掘城市的潜力，提升城市的价值。
作为房地产公司，告别了粗放式的开发方式，存量业务更考验房地产商的精细化运营管理和综合实力。基于这一背景，世茂商业明确了未来的战略重点。
