一直以来，文化旅游综合体项目多与地产结合。这类项目往往投资巨大，建设周期长，对内容运营和整合要求极高。对于各方来说，如何规避投资风险，如何避免“借旅游之名做房地产”，如何将好的内容加载到项目中并加以创新形成差异化，是文化旅游综合体项目开发面临的难题。
先看风大策略看行情
旅游项目之所以这么火，是因为政策因素的推动。企业向来对政策比较敏感，这没有错。但过分关注政策，有时容易迷失方向，政策的连续性也不可靠。
商业的根本是回归市场。小策略看政策，大策略看市场。一定要抓住真正的风和市场，不要把流星当星星。
农业和旅游的乡村情结的真实感悟是什么？当然是市场，是全民旅游时代消费升级的一次井喷，是全国各地方兴未艾的全域旅游热潮。
二。选址——大城市郊区的山水城市是未来的热点。
国家规定的旅游资源分为五个等级，国家顶级景区一般不允许开发。一些档次较低的地方，拿地成本低，生态环境宜人，更适合做文化旅游地产项目。
另外，大城市郊区靠近一线人口密集区，客户群可以得到保证，也适合做文化旅游地产。一个典型的例子就是华侨城欢乐谷主题公园模式的成功，未来随着大城市周边旅游资源的消耗，位于一线城市周边1-2小时左右的景区城市将成为旅 *** 业的热点，符合5+2的大众生活趋势。
三、定位——找到合适的客户群是关键。
1.城市观光娱乐——城市主题公园+酒店:以城市观光娱乐为主的项目，通过整合城市主题公园与品牌餐饮街、五星级酒店、购物中心、大型影院等不同业态，，打造极具吸引力的区域性休闲消费中心——休闲购物中心，从而带动写字楼和住宅地产的发展。这种模式一般位于城市中心或者中心城市拓展区的地块，比如华侨城的欢乐谷。
2.休闲型——旅游景点+酒店:以生态别墅或古村落为载体，强调与自然环境的和谐、与地方文化的融合，在独特的文化意境中享受时尚度假的体验，适合短途休闲度假，强化过夜和居住功能。
3.高端人居——旅游景点+酒店+高端住宅:在郊区风景优美的地方，设置简单的观光、游乐、休闲用品、酒店、餐饮、购物等。形成高端人居旅游社区。旅游功能较弱，以居住为主。
比如观澜高尔夫项目，对休闲地产的带动作用明显。除了高尔夫球场本身优秀的景观资源外，更主要的原因是高尔夫球场是高端政务商务休闲交流的重要平台，能够引领高端休闲人群的聚集，彰显品质。
4.复合型旅游小镇:主题文化小镇，主要是古镇、古街区或新建小镇。其核心是打造符合市场需求，突出独特主题和风情的文化小镇。以小镇为载体，搭建文化休闲平台，提升吸引力，进而带动小镇周边的休闲地产。
如丽江大研古镇、成都宽窄巷子、上海朱家角古镇、成都芙蓉古镇、楚雄彝人古镇等。这种模式已经成为很多古镇进行休闲升级和城市化发展的主流方式。
四。投资——运筹帷幄，决胜千里。
在旅游业发展初期，必须合理控制投资规模，利用不断创新升级和滚动投资吸引重复消费和长远发展。如果前期投入过大，投资回报率会很低。
投资高、周期长、收益预期难是文化旅游项目的难点。所以要先发展核心区，优先树立市场形象，各区独立发展，分期建设。同时，必须是初创时一炮而红，持续运营，才能吸引到源源不断的投资人。资本是一把双刃剑，文化旅游项目的开发离不开资本。但由于文化旅游产业投资平均回收期长的特点，需要防范资金链断裂的风险。
财务数据的计算、运营管理成本的准确预测、项目土地成本的不确定性、绩效考核的评判难度、客流和收入的准确预测难度，都会影响成本的合理分摊。
客观真实地构建计算/预测模型，不能为了论点或数据好看而扭曲。更重要的是建立 *** 和社会资本的风险、收益分配和调节机制。即使项目预测不准确，也不会造成项目参与者之间严重的利益失衡，导致项目无法继续进行。
不及物动词营销——利用潜力，但没有潜力创造动力。
任何一个优秀的文旅项目，都离不开令人惊喜的策划:优秀的创意，高效的执行，利用当下热点进行宣传，可以高速放大。
合理使用“ *** 名人产品”，所谓“ *** 名人产品”是体现项目品牌气质、文化和价值的一个有吸引力的切入点。比如前阵子火热的“玻璃栈道”，成功吸引了各大主流媒体，连央视都争相报道。这样的传播营销方式是最成功的宣传手段。
七。整合——资源整合与优化配置
资源整合就是优化资源配置，形成“1+1>2效应”。在全球一体化的时代，只有具备资源整合的能力，才能拥有更强的竞争力。在文化旅游的开发和经营中，文化资源、社会资源、旅游资源、交通资源、土地资源、商业资源、人力资源等。都是整合后才能生存变强。
